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侯为民未来10年大资管将成为商业地产主流

发布时间:2019-05-14 15:52:58

侯为民:未来10年大资管将成为商业地产主流模式

作为泛金融类产品,商业地产(专题阅读)的 投融管退 四个环节构成一个完整闭环,每一环都少不了资本的身影。但在传统的中国商业地产模式中,资本仅在企业内部循环,这与欧美发达国家的商业地产游戏规则完全不同。

传统的中国商业地产发展中,出现过三种主要经营模式,即完全出售、混和持有、完全持有。

完全出售 是指开发商将所拥有的经营性资产全部出售,并不参与经营,只为回笼资金。从实际操作上看,由于开发商无法保障物业出售后的运营情况,除了少数位置项目因为各种机缘意外生存下来,其余项目经营效率普遍比较低下。目前该模式已逐渐被开发商放弃。

混和持有则指部分出售、节点持有(持有节点型主力店)。部分开发商为了保证招商及运营效果,选择持有节点型的主力店,以带动其余小商铺的销售。从实际效果上看,节点型主力店并不能带动小商铺的租赁。这样的模式再次复制时,投资者热情就会大大下降。而且节点型主力店的租金收益不高,资产回报率表现欠佳,导致物业在退出时面临着巨大挑战。

完全持有,即现金流滚资产模式,通过可售性物业的利润弥补持有物业的资金沉淀。这原本被证明十分成功的模式,一旦面临去化速度降低的市场现状,当现金流不再能滚出资产时,该模式也慢慢走向尽头。

在上述三种模式中,资本都属于企业内部循环,其融资方式主要以借贷来运作。无论是开发贷还是在基金中做夹层,可统称为借款模式。这一模式成立的基础在于,销售型物业的溢价极高。如果当期就能实现远期的退出回报,投资人当然先选择尽快回笼资金,而非将大量资本沉淀于经营性物业中。

当行业利润率下降,短钱成本又一再拉高时,借款模式就不再匹配商业地产的运作需求。这种情况下, 股权融资 大资管 时代呼之欲出。

什么是大资管?

大资管模式的核心特征是把资产管理方与投资方分离开来,类似于所有权和管理权相分离。通过私募股权的管理方法,以资产管理为纽带,极大程度地发挥各专业能力的集成和整合,为投资人创造更合理的回报。

资产管理 包括代建、代运营、资本管理等多项内容,既可单独操作,也可融合实施。资管方的收益主要体现在代建费收入(投资额的3%-5%)、运营管理收入(租金的10%)、资本管理费收入(投资额的2%)以及退出收益(溢价的20%)等。

当然,资管方也可以选择成为投资人的一部分,如全球非常着名的Simon、Hines。可见, 大资管模式 尽管被称为轻资产模式,但在实操过程中,其实是 半轻资产 模式。

另外,大资管模式主要考量的是资产管理规模,所以也叫 资产滚资产 模式,其组织特征是 有限合伙人 制度。

挑战

任何模式的建立,都伴随着革命与颠覆,并非一蹴而就。尽管大资管模式的成功在国外已有不少例证,但在中国市场环境下,仍面临不少挑战。当然,这也是个博弈的过程,挑战中也孕育着巨大的机遇。如果应对得当,此消彼长,未尝不是企业弯道超车的契机。

即便认识到大资管的优势,目前零售行业的不景气、零售地产过高的资产价格,直接导致资本方找不到合适的投资项目。大资管模式中平均6%的回报要求,在这样的情形下很难实现,这是投资方面遇到的难点。

商业地产资产还面临着极大的回调压力。目前来看,普遍偏高的资产价格经过未来几轮调整,可能将回归其应有价值,这样投资方预期的回报率更容易被满足。

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