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生活与法闹心的房产

发布时间:2019-04-23 21:50:33

买房子是人一生中的大事,没房的想买房,但好多买了房的人却往往为此而郁闷,可宁就是这样,他用辛辛苦苦挣来的23万元交了首付,房地产开发有限公司却没有按照购房合同中约定的日期交房,可宁将房地产开发有限公司告上了法庭,终获得了法院的支持。

2010年10月16日,可宁在一小区购买了一套房产,为此交了23万元的首付款,并与某房地产开发有限公司(以下简称房产公司)签订了《房屋买卖合同书》,合同中约定该房产于2011年12月底完工交房。终于有了属于自己的房子!想到此,可宁心里美滋滋的,盼望着房子交工日期赶快到来。

转眼到了2011年12月底,可是,房产公司并没有按照合同中的约定交房,且以该套房屋未取得商品房预售许可证为由推托。可宁怒将房产公司告上法庭。请求法院判令确认其与房产公司签订的《房屋买卖合同书》无效,房产公司返还可宁购房款23万元,赔偿自交付房款之日始至判决生效之日止按银行同期贷款利率标准计算的利息损失。

房产公司辩称,与可宁签订的合同有效,且可以履行,请求法院驳回可宁的诉讼请求。

可宁为证明其诉讼请求成立,提供了以下证据:1、房屋买卖合同书一份,证明双方的房屋买卖合同关系;2、收据两份,证明可宁支付购房款23万元的事实。经质证,房产公司对上述证据真实性无异议。房产公司未向法庭提供相关证据。

经审核,法院对原告可宁提供的证据的真实性予以确认。根据上述采信的证据及当事人在庭审中的陈述,法院认定事实如下:

2010年10月16日,原、被告签订《房屋买卖合同书》一份,合同约定,原告可宁选定某小区2号楼1单元301室,房屋面积为103平方米,单价3400元/平方米,总计房款350200元,被告于2011年12月底完工交房。另查明,被告至今未办理讼争房屋的商品房预售许可证。

法院认为,被告在未取得商品房预售许可证的情况下,与原告签订《房屋买卖合同书》,违反了法律的有关规定,故依法确认双方签订的《房屋买卖合同书》无效。对此,被告负有一定的,原告亦负有一定的。根据法律规定,双方依据无效合同取得财产应当相互返还,有过错的一方应当赔偿对方由此引起的损失。双方订立的合同在确认无效后,被告应当退还原告购房款,并赔偿占用原告房款期间的利息损失。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定,判决如下:

一、确认可宁与房产公司签订的《房屋买卖合同书》无效;

二、被告房产公司返还原告可宁购房款人民币23万元;

三、被告房产公司应于判决生效之日起十日内偿付原告可宁利息损失。(文中人物为化名)

本报 李耀荣

法官点评:衡水市中级人民法院民二庭法官 石洁

通过本案可以了解以下商品房买卖相关知识。

一、取得商品房预售许可证的条件。

商品房预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条的规定:商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

二、未取得商品房预售许可证的,不得进行商品房预售。

按照《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第二条解释:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。此条款可以理解为:1、出卖人只有取得预售许可证,其预售行为才是合法的,所签订的商品房买卖合同才是有效的。2、仅凭房地产商没有取得预售许可证卖房而要求解除商品房买卖合同不一定会得到法院支持,只有到起诉时,房地产商仍然不能取得预售许可证,购房人请求法院解除合同的请求才会得到法院的支持。

三、因无商品房预售许可证而致房屋买卖合同无效的后果。

《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

消费者在购买商品房时应当考察房地产公司是否取得了商品房预售许可证,确保买卖合同的有效性,在买卖合同被确认无效后,应当充分运用法律规定维护自己的合法权益。房地产开发公司应当严格按照法律法规的规定办理相关许可证,合法预售房屋。

(:兆丹)

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